Comment se passe la vente d'un bien immobilier ?
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Vendre son bien immobilier requiert la poursuite de différentes étapes successives, que le vendeur ait recours à un agent immobilier ou bien qu'il cède son bien de particulier à particulier.
Il est important de respecter l’ordre des étapes pour que la vente se fasse en bonne et due forme :
- Estimer le prix de son bien
- Diffuser l’annonce
- Signer la promesse de vente
- Respecter le délai de rétractation de l’acheteur
- Signer l’acte authentique
Orpi vous éclaire sur les étapes importantes dans la vente d'un bien immobilier.
L'estimation du prix de vente du bien immobilier
Pour estimer le prix de votre bien immobilier, il est conseillé de faire appel à un professionnel du secteur qui saura analyser en toute objectivité les prestations offertes par votre logement. Ce dernier connaît les tarifs pratiqués sur le marché immobilier et saura donc ne pas surestimer votre logement. En effet, si votre bien est surestimé, son prix de vente sera forcément trop élevé et les visiteurs se feront moins nombreux. Le délai de vente s'allongera donc et vous risquez de ne pas parvenir à vendre votre bien.
La diffusion de l'annonce immobilière
Une deuxième étape consiste à diffuser l'annonce de votre bien immobilier sur différents supports : Internet et la presse notamment. Cette étape nécessite également de se rendre disponible pour organiser les visites. Si vous déléguez cette tâche à un conseiller immobilier vous vous assurez d'avoir un interlocuteur professionnel qui jouera le rôle d'intermédiaire. Vous gagnez du temps et de la tranquillité d'esprit en pratique. Si vous choisissez de ne pas prendre un intermédiaire, vous devrez mettre vous-même en valeur votre bien. N'hésitez pas à refaire des peintures et à nettoyer votre logement de fond en comble. De même que vos espaces verts qui doivent être parfaitement entretenus.
Si une personne ayant visité votre bien fait une proposition à l’achat, vous devrez alors vérifier sa solvabilité. En effet, le dossier du futur acheteur est à vérifier soigneusement afin d'éviter au maximum certaines mauvaises surprises.
La signature de la promesse de vente
Dans le cadre de la vente de votre bien, deux avant-contrats existent : la promesse de vente et le compromis de vente. Ces deux contrats doivent être distingués :
- le compromis de vente engage les deux parties et précède l'acte authentique définitif clôturant la vente
- la promesse de vente engage uniquement le vendeur.
Ainsi, par la promesse de vente, vous vous engagez à vendre votre logement à cet acheteur. Votre bien est donc considéré comme réservé, à un prix et dans le cadre d'un délai déterminé contractuellement par les deux parties. En contrepartie d'une telle promesse unilatérale, l'acheteur vous verse une indemnité d'immobilisation. Cette dernière équivaut en moyenne à 10 % du prix de vente du bien.
La promesse de vente est à signer par les deux parties sans avoir forcément besoin de passer devant le notaire. Le contrat est signé en plusieurs exemplaires (un pour chaque signataire), sans oublier un exemplaire à envoyer à l'acheteur par voie recommandée avec accusé de réception. C'est la date de réception de ce courrier qui marque légalement le point de départ du délai de rétractation.
Si vous signez la promesse de vente entre particuliers sans avoir recours à un notaire, l'acheteur est tenu de faire enregistrer le document auprès du service des impôts en respectant un délai maximal de 10 jours. S'il ne respecte pas ce délai, la promesse est entachée de nullité.
Le délai de rétractation de l'acheteur
Une fois que la promesse de vente est reçue par l'acheteur, ce dernier dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter. Ce délai était de 7 jours avant la loi Macron d'août 2015. Vous êtes engagé en tant que vendeur et ce, dès l'instant où vous avez signé la promesse unilatérale de vente. Si l'achat se réalise à deux, chacun doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur et au notaire. Si l'acheteur ne se rétracte pas dans le délai de 10 jours, la vente se poursuit normalement. S'il se rétracte après le délai légal, il ne peut pas récupérer son dépôt de garantie et le vendeur peut lui réclamer le versement de dommages et intérêts.
Signature de l'acte authentique définitif
Une fois que le droit de préemption de la mairie est levé et que les conditions suspensives se sont réalisées (obtention d'un crédit immobilier notamment) vient le moment de signer l'acte authentique de vente. Cette formalité a toujours lieu devant un notaire. L'acheteur peut choisir un notaire différent de celui du vendeur : dans ce cas les sommes dues sont partagés entre les deux notaires sans que cela n'occasionne de frais supplémentaires.
Le notaire commence par lire l'acte de vente à haute voix devant les deux parties. Cette étape est cruciale puisqu'elle vient sceller l'accord. Si des imprécisions sont notées, il faut absolument les signaler afin de pouvoir les rectifier. Cette étape est d'autant plus importante que c’est à ce stade que l'acheteur solde le prix prévu dans le contrat de vente.
Une fois que le prix est effectivement payé, l'acheteur reçoit les clés de son nouveau logement. Ce dernier peut donc s’y rendre directement après le passage chez le notaire. Le titre de propriété lui parvient généralement un an après la signature de l'acte définitif de vente.
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